À propos de Cheyne

• Création : 2000

• Siège social : Londres, Royaume-Uni

• AUM (Actifs sous gestion) : environ 10 milliards de dollars en 2024

• Stratégie : Dette immobilière, marchés européens, prêts de premier rang et mezzanine

• Historique : neuvième génération du programme de dette immobilière européenne, avec des fonds précédents lancés depuis 2012

• Direction : Jonathan Lourie et Stuart Fiertz, cofondateurs

Cheyne Capital a clôturé son neuvième programme de dette immobilière européenne à 3 milliards de livres sterling pour l'ensemble du fonds principal et des véhicules adjacents. Plus de la moitié du capital — représentant 73 prêts — a déjà été déployée, ce qui marque un rythme de déploiement exceptionnellement rapide pour un fonds de dette immobilière à ce stade du cycle. Le fonds s'inscrit dans la continuité de la stratégie de Cheyne axée sur les prêts de premier rang et mezzanine sur les marchés immobiliers européens, une stratégie que la société applique depuis 2012.

La vitesse de déploiement est l'élément clé. Les fonds de dette immobilière mettent généralement 18 à 24 mois pour atteindre un déploiement de 50 %, mais Cheyne a atteint ce seuil pendant ou peu après la période de collecte de fonds. Ce rythme suggère l'une des deux dynamiques suivantes : soit le fonds s'est clôturé rapidement et s'est déployé dans un pipeline déjà structuré, soit les emprunteurs acceptent des conditions qui permettent de concrétiser les transactions plus rapidement que d'habitude. Le montant de 3 milliards de livres sterling représente une croissance modeste par rapport aux générations précédentes — le fonds VIII ayant levé environ 2,5 milliards de livres sterling en 2021 — ce qui maintient le fonds dans la capacité de déploiement de l'infrastructure d'origination existante de Cheyne.

La question est de savoir si ce pipeline était opportuniste ou défensif. La dette immobilière européenne a connu un élargissement des écarts acheteur-vendeur (bid-ask spreads) depuis 2022, la volatilité des taux d'intérêt ayant freiné les transactions, mais l'année 2024 a apporté un regain d'activité de prêt, les emprunteurs ayant refinancé leurs dettes arrivant à échéance avant le mur de refinancement de 2025-2026. Si les 73 prêts de Cheyne sont davantage orientés vers des refinancements plutôt que vers de nouveaux développements ou acquisitions, le portefeuille pourrait présenter moins de risques de construction ou de commercialisation, mais également des marges plus serrées. La vitesse de déploiement pourrait refléter une sélectivité rigoureuse dans un environnement riche en opportunités — ou elle pourrait signifier que le fonds saisit les transactions les plus faciles avant que le mur des échéances ne mette réellement à l'épreuve la discipline en matière de ratio prêt-valeur (LTV).

Source : AltAssets